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16 de julho de 2020
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GESTÃO

Os efeitos da pandemia nas incorporadoras

Artigo avalia como as companhias do segmento devem refletir os impactos sofridos no segundo trimestre em suas demonstrações financeiras
Fonte: Assessoria de Imprensa

*Diego Bastos eThiago Vieira

O ano de 2020 começou com grandes oportunidades para as empresas do segmento de incorporação imobiliária. Não tinha como ser diferente, já que a taxa básica de juros chegou a ficar abaixo de 5% – a menor taxa dos últimos 23 anos. Diante desse cenário, os investidores tiveram que assumir maiores riscos visando maior rentabilidade.

Desde o segundo semestre do ano passado, as incorporadoras estão acessando o mercado de capitais para levantar recursos, sendo que quatro das maiores incorporadoras do Brasil captaram juntas, mediante follow-on, sua segunda emissão de ações, mais de R$ 2 bilhões.

Após aproximadamente dez anos sem abertura de capital de empresas no segmento, no início de 2020 as incorporadoras Mitre e Moura Dubeux fizeram o IPO, primeira emissão de ações, levantando aproximadamente R$ 2,5 bilhões.

O cenário era muito promissor e outras empresas já estavam se preparando para o IPO quando, em meados de março, a Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou a pandemia do novo Coronavírus, que levou essas empresas a postergarem seus planos.

Com a declaração da pandemia, a maioria dos estados adotou medidas de isolamento social e fechamento de atividades consideradas não es...


*Diego Bastos eThiago Vieira

O ano de 2020 começou com grandes oportunidades para as empresas do segmento de incorporação imobiliária. Não tinha como ser diferente, já que a taxa básica de juros chegou a ficar abaixo de 5% – a menor taxa dos últimos 23 anos. Diante desse cenário, os investidores tiveram que assumir maiores riscos visando maior rentabilidade.

Desde o segundo semestre do ano passado, as incorporadoras estão acessando o mercado de capitais para levantar recursos, sendo que quatro das maiores incorporadoras do Brasil captaram juntas, mediante follow-on, sua segunda emissão de ações, mais de R$ 2 bilhões.

Após aproximadamente dez anos sem abertura de capital de empresas no segmento, no início de 2020 as incorporadoras Mitre e Moura Dubeux fizeram o IPO, primeira emissão de ações, levantando aproximadamente R$ 2,5 bilhões.

O cenário era muito promissor e outras empresas já estavam se preparando para o IPO quando, em meados de março, a Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou a pandemia do novo Coronavírus, que levou essas empresas a postergarem seus planos.

Com a declaração da pandemia, a maioria dos estados adotou medidas de isolamento social e fechamento de atividades consideradas não essenciais, que impactaram também as operações e vendas de imóveis das incorporadoras.

Segundo estudo realizado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), publicado em maio, 44% das empresas do segmento não fecharam vendas durante a pandemia e 65% das empresas sentiram uma queda significativa em março, com uma ligeira melhora em abril, caindo para 52% o número de empresas que sentiram uma queda significativa nas vendas.

Balanços
Em abril, iniciou-se a divulgação dos resultados do primeiro trimestre das companhias abertas. Não houve impactos significativos decorrentes da pandemia sobre as demonstrações contábeis publicadas.

Ao invés de um cenário negativo, no primeiro momento observou-se uma instabilidade nos números, quando comparados ao mesmo trimestre do ano anterior. Em alguns casos até foi possível observar um melhor desempenho, como na Cyrela, por exemplo, que lançou 25 novos empreendimentos, nível 178% acima que o mesmo período de 2019, assim como na EZTEC e na Aliansce, ambas com aumento de mais de 70% em suas receitas líquidas.

Após a publicação dos balanços, observou-se apenas uma preocupação com os eventos subsequentes à data de fechamento, tendo em vista que o primeiro trimestre se mostrou muito positivo. Diante das restrições impostas pelos estados, as companhias tiveram de se adaptar comercialmente e repensar o fluxo de caixa para dar fôlego aos seus clientes, que também sofreram impactos.

Até o momento, não há uma previsão sólida de normalidade, mas são esperados alguns impactos no balanço das empresas do segmento de incorporação imobiliária, como: aumento da provisão para distrato e perdas esperadas em créditos de liquidação duvidosa em decorrência do aumento da inadimplência; complemento da provisão de realização líquida dos estoques, em decorrência de possível queda nas margens; reclassificação de recebíveis e do estoque de terrenos para o ativo não circulante, devido a renegociações com os clientes e postergação de lançamentos; reavaliação de possíveis multas e contingências em decorrência de atraso na entrega das obras, entre outros.

Dessa forma, como as companhias deste segmento devem refletir em suas demonstrações financeiras os impactos sofridos no segundo trimestre? Para ajudar nessa resposta, destacamos abaixo os principais impactos e como devem ser endereçados pelos normativos:

IMPACTO:

COMO ENDEREÇAR:

Classificação dos terrenos e recebíveis

CPC 16 (R1) / IAS 2 – Estoques

CPC 26 (R1) / IAS 1 – Apresentação das demonstrações contábeis

Cessão da capitalização dos juros das obras que estão em andamento

O CPC 01 (R1) – Entidades de incorporação imobiliária

CPC 20 (R1) / IAS 23 – Custos de empréstimos

Distrato com clientes

Ofício CVM 02/2018;

CPC 47 / IFRS 15 – Receita de contrato com cliente

Redução de margem (provisão para margem negativa)

CPC 16 (R1) / IAS 2 – Estoques

Constituição de perdas esperadas

CPC 48 / IFRS 9 – Instrumentos Financeiros

Multas por atraso de entrega de obra

CPC 25 / IAS 37 – Provisões, passivos contingentes e ativos contingentes

*Diego Bastos é diretor de auditoria da BDO e Thiago Vieira é gerente de auditoria da BDO

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